Bauen im Bestand

Bauen im Bestand

Ob energetische Sanierung, Um- oder Anbau – im Altbaubestand schlummert viel Potenzial. Doch das Bauen im Bestand unterscheidet sich grundlegend von einem Neubau oder gewöhnlichen Instandsetzungen, die notwendigen Arbeiten sind nur schwer zu standardisieren.

Warum im Bestand bauen?

Nicht nur, dass die Flächen für Neubauten immer knapper werden oder unnötige Neu-Versiegelungen im Sinne der Umwelt vermieden werden sollten – Argumente für den Erwerb eines Altbaus oder einer Modernisierung gibt es viele:
Oft spielt hier der Wunsch nach mehr Wohnraum und Barrierefreiheit, nach Energieeinsparung und Zentrumsnähe oder einfach nur nach einer neuen Gestaltung eine tragende Rolle. In manch anderen Fällen ist eine Sanierung gar unausweichlich weil Schäden am Haus auftreten oder die Gesundheit der Bewohner gefährdet ist. Immer aber ist mit den Maßnahmen eine Wertsteigerung der Immobilie verbunden.

Gute gestalterische, technisch und finanziell befriedigende Lösungen lassen sich jedoch nur mit Fachleuten erreichen. Um zu erfahren, was gesetzlich möglich, welche Maßnahmen sinnvoll und nachhaltig sind, sollte möglichst früh der Rat eines erfahrenen Architekten eingeholt werden.

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Quelle: Architektenkammer Niedersachsen

Was ist bei der Baumaßnahme zu beachten?

Kosten- und Nutzenabwägung

Der Erwerb einer Bestandsimmobilie muss nicht immer günstiger sein als ein Neubau. Doch selbst wenn die reinen Baukosten bei umfangreichen Maßnahmen in etwa denen eines Neubaus entsprechen, entfallen beim Erwerb einer Bestandsimmobilie in jedem Fall die Grundstückskosten. Für die genaue Beurteilung der Kosten ist es wichtig, kompetente Fachleute, z. B. Architekten und Sachverständige, früh für eine Bestandsaufnahme hinzuzuziehen. Die Experten können schnell beurteilen, welche Maßnahme für Ihre Bedürfnisse die wirtschaftlichste ist. Benennen Sie den von Ihnen vorgesehenen Kostenrahmen und sagen Sie Ihrem Architekten, welche Lösungen Sie keinesfalls wünschen.

Bestandsaufnahme

Fast 80 Prozent aller Folgekosten für Sonderlösungen und zeitlichen Verzug sind auf mangelnde und unzureichende Bestandsaufnahmen im Vorfeld des Umbaus zurückzuführen. Hilfe bietet hier ein Architekt. Er analysiert den Ist-Zustand des Gebäudes und arbeitet die Schwachstellen heraus. Er untersucht den Bestand nach verschiedenen Gesichtspunkten wie Bausubstanz, Tragstruktur und technischer Ausrüstung. Nur mittels der Bestandsaufnahme ist es möglich, alle Risiken, beispielsweise durch Schädlingsbefall, einzuordnen. Auch gilt es, die spezifischen konstruktiven und bauphysikalischen Eigenschaften zu berücksichtigen, um vorhandene Konstruktionen und Bauteile sinnvoll in die Planung einbeziehen und neue Nutzungen mit dem historischen Bestand in Einklang bringen zu können.

Energetische Aspekte

Ob unzureichend gedämmte Wände, undichte Fenster oder alte Heizungsanlagen – vor allem in Bezug auf die Energieeinsparung besteht bei sehr vielen Altbauten Modernisierungsbedarf: Neue gesetzliche Regelungen wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) verlangen eine wirkungsvolle Gebäudetechnik und bessere Wärmedämmung. Welche Dämmung und welche Materialien sind für Ihr Gebäude am besten geeignet? Wo ist eine Reparatur dringend angezeigt? Welche Bauteile sind so gut erhalten, dass man mit einer Sanierung noch warten kann? Ihr Architekt kann Ihnen all diese Fragen beantworten. Als erster Schritt empfiehlt sich eine staatlich geförderte Energiesparberatung vor Ort, bei der der Bauherr die Möglichkeiten seines Hauses kennen lernt.

Ihr Architekt achtet darauf, dass die Bauphysik des Hauses im Gleichgewicht ist. Er weist Sie auf ein angepasstes Lüftungsverhalten hin und schlägt Ihnen gegebenenfalls vor, Fenster und Wände gleichzeitig zu sanieren. Beim Heizen sowie bei der Warmwasserbereitung können Sie auch erneuerbare Energien nutzen. Je nach individuellem Zustand des Hauses schlägt Ihr Architekt beispielsweise den Einbau einer Holzpellet-Heizung oder den Einsatz von Solarkollektoren vor.

Schrittweises Vorgehen

Es ist entscheidend, jedes Haus zunächst als Ganzes zu betrachten. Um größtmögliche Effizienz der Modernisierung zu garantieren, achtet der Architekt darauf, dass die Maßnahmen nicht isoliert durchgeführt werden, sondern Teil eines sinnvollen Gesamtpakets sind. Sollen die Modernisierungsmaßnahmen mit zeitlichen Abständen durchgeführt werden, erarbeitet der Architekt einen entsprechenden Stufenplan.

Wunsch nach Flexibilität

Immer häufiger besteht der Wunsch nach flexiblen Räumen, die unterschiedlich genutzt werden können. Oft stecken verschenkte Quadratmeter in kaum nutzbaren Fluren oder Abstellflächen. Der Architekt schlägt hier eine sinnvolle Neuordnung des Grundrisses vor. Wünschen Sie mehr Wohnfläche, prüft der Planer, ob das Dachgeschoss einen Ausbau zulässt. Solche Dachausbauten, die zusätzlichen Wohnraum schaffen, sind in der Regel genehmigungsfrei. Betreffen die geplanten Änderungen jedoch tragende Gebäudeteile, ist eine statische Berechnung durch einen Fachingenieur nötig.

Wohnen im Denkmal

Für einen reibungslosen Ablauf der Sanierung setzt sich der Architekt frühzeitig mit dem Denkmalschutzamt in Verbindung. Denn bei einem Baudenkmal müssen sämtliche Maßnahmen, die das Erscheinungsbild und die Substanz des Hauses verändern, mit der Behörde abgestimmt werden. Dies gilt auch für Arbeiten, die normalerweise keine Baugenehmigung erfordern. Und je umfangreicher die geplanten Baumaßnahmen an Ihrem zukünftigen Heim, desto wichtiger ist die enge Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde.

Baurechtliche Faktoren

Der Architekt übernimmt die komplexe Planung und sorgt dabei dafür, dass alle baurechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Er weiß für welche Vorhaben eine Baugenehmigung nötig ist und welche Regeln gelten. Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder nicht, hängt immer vom Einzelfall ab. Grundsätzlich wird im Rahmen der Bauordnung differenziert, ob Gebäude im so genannten »Außenbereich« liegen oder nicht. Darüber hinaus ist die Art der Nutzung wichtig. Bei einem sehr kleinen Anbau kann gegebenenfalls auf eine Genehmigung verzichtet werden, sofern keine anderen (gestalterischen/städtebaulichen) Belange berührt werden. Da die Bauordnungen Ländersache sind, kann dies von Bundesland zu Bundesland variieren.

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Seite gedruckt am 18.12.2017 14:09

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